Scellier 06

LA LOI SCELLIER

Dans le cadre de la loi de finances 2009, et dans la succession progressive des lois Robien et Borloo, la loi Scellier a été mise en place. Avec des avantages fiscaux considérables, relatifs au plan de relance 2009, elle annonce un renouveau en matière de défiscalisation immobilière pour les années à venir.

Elle s’avère plus « équitable » que les lois précédentes, puisqu’on ne parle plus ici d’amortissement, mais directement de réduction d’impôts. Ainsi, il est possible, pour les investisseurs qui ont une petite Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de profiter, au même titre que les gros contribuables, d’un avantage fiscal certain.

La défiscalisation

L’acquéreur d’un logement neuf, destiné à la location non meublée pendant une période de 9 ans minimum, peut bénéficier du dispositif Scellier, sous réserve qu'il respecte un plafond de loyer, et dans certains cas, un plafond de ressources du locataire. Ce dernier doit en avoir un usage d'habitation principale.

Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Ainsi, tout contribuable qui investit, entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2012, bénéficie d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient du logement.

Deux choix s’offrent à l’investisseur :

SCELLIER CLASSIQUE

  • Sortie à 9 ans (période de location obligatoire)
  • Réduction d’impôts sur la période : 13% du montant de l’investissement, si bâtiment BBC*.

    Depuis le 1er janvier 2012, pas de réduction d’impôts possible si le bien immobilier ne répond pas aux normes BBC.

    Plafonds de loyer à respecter dans le cadre de la location du bien.

      *BBC : Bâtiment Basse Consommation

    SCELLIER INTERMEDIAIRE

  • Sortie à 9 ans ou 12 ans ou 15 ans 
  • Réduction d’impôts : 13%, 17% ou 21% du montant de l’investissement, si bâtiment BBC.

    Plafonds de loyer et plafonds de revenus du locataire à respecter dans le cadre de la location du bien.

    N.B : Dans la « Scellier intermédiaire », le plafond de loyer à respecter est inférieur à celui de la « Scellier classique ».

    Conditions principales

    Zones d’application de la loi Scellier

    Les investissements en loi Scellier sont autorisés uniquement dans les communes définies par arrêté conjoint entre le Ministère du Logement et le Ministère des Finances. 3 zones ont été sélectionnées :

    ll s’agit des mêmes zones que celles des autres lois de défiscalisation à l’exception de la zone C, qui est exclue de la loi Scellier. En effet, les possibilités d’investissements avec le dispositif Scellier sont, ainsi, limitées aux zones où le potentiel locatif et spéculatif est le plus important. Toutefois, un investissement en loi Scellier dans une commune de la zone C, peut, sous réserve d'obtention d'un agrément, être envisageable.

    Pour consulter le détail du zonage loi Scellier 2011-2012, cliquez ici

    L’acquisition

    Au 1er janvier 2012, la loi Scellier n'est applicable qu'aux biens immobiliers neufs répondant à la norme BBC.

    Toutefois, son champ d’application est étendu aux logements remis à neuf, réhabilités ou transformés par le vendeur avant l’acquisition dans la mesure où les travaux de réhabilitation permettent d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs BBC.

    La réduction d’impôts est calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 300 000 € maximum.

    La loi de finance 2012 ajoute toutefois une limite de prix au mètre carré, en fonction de la zone d’implantation du logement :

    Zone A et A bis 5 000 €

    Zone B1

    4 000 €

    Zone B2 2 100 €
    Zone C (sur agrément) 2 000 €

    La location

    La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du bien.

    Il est possible de louer à un ascendant ou un descendant (dispositif Scellier « classique » uniquement), à condition qu’il soit détaché du foyer fiscal de l’investisseur.

    Le Cumul d’opérations de défiscalisation

    Pour un même logement, un seul dispositif est applicable. Il est impossible de cumuler plusieurs dispositifs sur une même opération.

    En revanche, il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation sur des biens immobiliers différents. 

    En termes d’investissement Scellier, une seule opération par foyer fiscal et par an est autorisée.

    L’évolution de la loi et des taux de réduction

     

    En 2010

    En 2011 En 2012

    Non BBC

    25%

    13% 0%

    BBC

    25%

    22% 13%

     

    Exemple

    Monsieur Barberro est célibataire, il travaille et a payé 2 291 € d’impôt sur le revenu au titre de l’année 2010.

    Il investit, début 2012, avec le dispositif SCELLIER BBC courte durée, dans un appartement de 2 pièces à Nice (06) d’un montant de 158 800 €. Il va louer ce bien au prix de 480 € par mois.

    Monsieur Barberro n’a pas d’apport personnel pour financer cet investissement. Celui-ci est réalisé au moyen d’un emprunt à 100% sur une durée de 25 ans. Taux d’intérêt : 4,50%.

    Grâce à un montage financier optimisé et une participation financière de 294 € par mois, Monsieur Barberro réalise son investissement SCELLIER 2012.

    Déroulement de l’opération :

    Pendant les 9 années, Monsieur Barberro ne paie plus, à fond perdu, ses 2 291 € d’impôts au percepteur. Il injecte désormais cet argent dans l’opération. Son impôt est transformé en investissement. Sur les 9 années, cela représente 20 619 €.

    Calcul : 2 291 € x 9 ans (108 mois) = 20 619 €

    Sur la période, sa participation mensuelle de 294 € représente un total de 31 752 €

    Calcul : 294 € x 9 ans (108 mois) = 31 752 €

    A l’issue des 9 années de location obligatoire, Monsieur Barberro décide de sortir de l’opération et de revendre son bien. Avec cet argent, il rembourse l’emprunt qu’il avait contracté. On estime alors qu’il récupère en liquidités 38 148 € de fonds disponibles.

    Calcul : Revente du bien – remboursement du prêt = 38 148 € (hyppothèse volontairement négative d'un prix de revente identique au prix d'achat).

    Si l’on s’intéresse maintenant à la rentabilité de cet investissement, il faut soustraire les fonds que Monsieur Barberro a injecté chaque mois dans l’opération. Nous avons vu que cela représentait un total de 31 752 €.

    Bénéfice de l’investissement : 6 396 €

    Calcul : 38 148 € - 31 752 € = 6 396 €


    NB. : Si Monsieur Barberro avait poursuivi l’opération pendant les six années suivantes, il aurait pu bénéficier d’une réduction d’impôts supplémentaire.

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